住宅購入予定者必見！ 成功するマイホーム選び ② まずは資金計画
前回の記事では、土地・マイホーム購入の過程を８つに分類しました。
資金計画は、今後の住まい探しの方向性を決める上でとても大事な項目ですので、しっかりと確認していきましょう。
- 何故、最初に資金計画が必要？
- 資金計画を最短で行うには？
- 借入可能額が知りたい！？
- 不動産購入の諸費用って？
1.何故、最初に資金計画が必要？
資金計画という表現は、少し堅苦しく聞こえる人もいるかもしれません。
実際のところは、必要になる現金と借入額の把握と言ったほうが近い感覚だと思います。
最初に資金計画（お金についての把握）が必要な理由は、購入可能な物件価格の範囲を割り出すことによって、物件が絞りやすくなるメリットが得られるからです。
また、後から予期せぬ出費が発生するリスクを回避する意味もあります。
住宅探しをする人の中には、気に入った物件を買おうとした時になって、住宅ローンの借入額が足りない事に気付く人がいます。
これでは、それまでの動きが全て無駄になってしまいますから、前回の記事で触れた「賢い手順」とは言えません。
資金計画の目的は、購入できる範囲を明確にすることで、失敗や時間的ロスを防ぐことなのだと覚えておきましょう。
2.資金計画を最短で行うには？
資金計画の進め方には、最も効率が良い近道があります。
実際には難しい選択かもしれませんが、それは、最初から住宅営業マンと相談しながら進めるという方法です。
正しい順序を踏んでいくことができ、借入見込額や諸費用等も教えてもらえるので、自分で学ぶよりも遥かに効率が良い手順なのです。
しかし、資金計画には、自分の年収や現金資産等、かなりプライベートな部分を伝えなければなりませんから、いきなりこの動きをとるのに抵抗がある人も多いでしょう。
近道ではあるものの、住宅営業マンとの信頼関係が進まなければ相談しにくいという心情は当然ですので、この選択ができないことを前提に話を進めていきたいと思います。
但し、ご自身の年収や自己資金を伝えることにそれほど抵抗が無い人は、資金計画よりも先に不動産会社へ相談をしてしまうのが最短の近道です。
資金計画の作業を通じて、説明のわかりやすい人を担当に選ぶのも良いかもしれません。
3.借入可能額が知りたい！？
最近では、インターネット上でローンシュミレーション（借入額の試算）ができるサイトが増え、誰でも手軽に調べられるようになりました。
詳細については、次回の【資金計画② 住宅ローンと購入エリアの選定編】の中でローンシュミレーションでの注意点を含めて取り上げますので、是非確認しておいてください。
各銀行は、借入者の信用力によって「金利優遇」や「返済比率」（給与に対して返済できる量）といった審査基準を設けています。
返済比率の設定は、多くの場合、２５％～３５％位の間で設定されています。
この比率が高い銀行ほどたくさんお金が借りられるということになりますが、大事なのはいくら借りられるのかではなく、どのくらいの額を返済していけるかです。
自分が返せる量をしっかりと設定し、その範囲で最も有利な条件で貸してくれる銀行を探すという視点を持つことが大切です。
4.不動産購入の諸費用って？
ここでは、契約時に必要な現金と、諸費用の内訳を確認していきましょう。
契約時に必要になる現金
1.手付金 （１００万円前後のことが多いが、物件価格等により増減有）
※売主の了承があれば、振り込み等での支払も可。
※手付金は、売買代金に充当される為、物件価格として考えておけば良いものです。
2.印紙税 （１千万円を超え５千万円以下の契約書なら、1万円の収入印紙）
※平成30年３月31日までの間に作成される場合。
※購入金額が大きくなる程、印紙税も段階的に高くなります。
その他 諸費用
1.住宅ローン手続き費用（印紙税・融資手数料・保証料・団体信用保険料等）
※借入金額や選択商品によって異なる為、金融機関への確認が必要です。
2.登記費用 （司法書士報酬・登録免許税）
※物件評価額によって変動します。
3.固定資産税 （契約時期により、日割り清算分が発生する場合）
4.不動産取得税 （軽減措置の適用で、０円～数万円の場合が多い）
5.仲介手数料 （物件税抜価格の３％＋６万円が目安）
6.損害保険料 （火災保険・地震保険等、加入年数による）
7.引越し費用 （荷物の量・時期等による）
まとめ
諸費用の内訳を知ることで、資金計画の概要がなんとなく見えて来ると思います。
また、諸費用には、ローンの中に含めることが可能な項目もあります。（融資先要相談）
この為、現金として必要な諸費用の総額は、個人の選択により調整できます。
住宅ローンについては、まだまだ予備知識や注意点がありますので、購入エリアの選定方法と合わせ、次回の記事でご紹介していきたいと思います。
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