必見！土地を買う前に！高く売れる土地の選び方  

土地購入を考える時には、土地の大きさや価格等に意識が向かいがちですよね。
不動産のプロからすると、『将来に売却する時の目線』も大事な選別ポイントになります。
今回は、売却時に価値が高いとされる土地のポイント等についてご紹介していきたいと思います。

1. 土地サイズと需要
2. グランドレベル（ＧＬ）
3. 道路と環境
4. 地盤による価値
5. 収益物件の場合

土地サイズと需要

将来の自宅売却を考える際、最も重要になるのが『土地のサイズ』です。
この理由は、土地のサイズによって、市場の需要数が変わるからです。

同じ場所に100坪の土地と30坪の土地があったとしたら、30坪の土地を買う人の方が圧倒的に多いですよね？
つまり、買い求める人が多い価格帯であることが重要なわけです。

良い大きさの土地物件として、検討してくれる顧客数が多いサイズが良いということになります。
小さすぎると良い間取りが入らなくなりますので、一般的には30～40坪位のサイズ感が人気です。
土地型については、綺麗な四角形が理想です。間取りが入れやすくなりますので、価値が高くなるのです。

グランドレベル（ＧＬ）

工事現場や更地で作業をしている人を見たことがあるのではないでしょうか。
三脚のようなものを立てて、何か望遠鏡のようなものを覗いている人達を見かけたことはありませんか？
実は、あの人達が調べているのは、ＧＬ（グランドレベル）なのです。ＧＬ調査は、地面の高低差を測量するものです。
この数値を使って、基礎の高さ等を決め、家の設計を行うことになります。近くにあるマンホール等を基準として、複数の地点の地面の高さを計測しています。

一つの土地の敷地内で高低差が多い場合、整地又は残土処分をする費用が発生します。また、前面道路に対しての高低差がある場合にも同じように余計な費用がかかります。
高低差がある土地では、建て替えの際にも工事費が余計にかかる可能性があります。

２つ目の判断ポイントは、『高低差が少ない土地』という事です。

道路と環境

接道している道路の種類によっても土地の価値は大きく変わります。
原則として建物の再建築ができない道路も存在しますので、道路については専門家にしっかりと説明を受けておきましょう。
道路が接道している方向についても、重要です。日当たりに影響しますので、南側に道路が接道している土地は人気になります。

また、立地と周辺環境についても重要で、人が好む施設等があると価値が高くなることがあります。
公園や遊歩道等に隣接している土地は、高めの価格になる傾向があります。当然ながら、駅等の公共機関からの距離についても、近い方が売れやすくなります。

地盤による価値

周辺に河川や田畑等がある土地では、地盤が緩いことが多いです。
また、造成によって山を切り崩して造られた大型の宅地等でも、地盤が緩いケースがあります。
土地の地盤については、実際に調査をしてみなければ判りませんが、周辺の物件の履歴等から大体の想像をすることは可能です。
まずは、担当の不動産業者に聞いてみると良いと思います。
地盤が弱い土地では、建築の際に地盤改良工事が必要になります。
この為、通常よりも建築費用がかかることになり、これが土地の価値を下げるのです。
軽改良で済むような土地であれば気にする必要はありませんが、かなり深い所まで軟弱な土地もありますので、注意が必要です。

収益物件の場合

収益物件用の土地についても、少し触れておきたいと思います。
収益物件に使われる土地の多くは、先祖が所有してきた土地や、両親の購入した土地等を相続で引き継いだ場合が多いですよね。
ですから、土地から購入して収益物件を建築するという人は少ないと思います。全くないわけではありませんが、多くの場合は企業が主体となる収益事業です。
この為、比較的大きな土地に、賃貸用のマンションを建築するような形態が多いでしょう。

収益物件の場合、土地の魅力は『空室率が低い場所』という事になります。一般的には、これは駅から近い事を意味しますよね。しかし、収益用の土地は安く購入することが重要ですから、ここに矛盾が発生します。

このような事業用地は、価格が高額なので、将来の売却先も少ないです。ですから、しっかり回収できる事業計画であることが前提となります。つまり、一戸建物件と収益物件の場合では、売却についての重要性が少し異なるわけですね。

まとめ

安い土地は、売却する時にも安くなる可能性が高い土地です。
もしかしたら、建物があることがマイナス効果になり、購入した時よりも売れにくい土地物件になるかもしれません。
これに対し、良い土地は、購入する時にも高くなります。しかし、売却の時にも高く、しかも早く売れる可能性が高くなります。
この分は、貯金が戻ってきたようなものですよね。
保険で例えると、安い土地は「掛け捨て」のような感覚で使い切るイメージを持つと良いかもしれません。将来、しっかり返戻金が戻ってくる保険が良いという人は、今回ご紹介したポイントを参考にして土地選びをしてみてください。