マイホームと確定申告。住宅ローンで控除を受ける手順とは？その1

ローンで家を借りたら税金が戻ってくるというのを聞いた方も多いと思います。でもいったいどうやってその手続きをするのでしょうか。さらに新築と中古物件ではその手順も要件も変わってきます。いざという時のためにまとめてみましょう

住宅ローン減税とは？

家を買うとき、ローンを組むとその次の翌月からローン残高に対して所得税からの軽減を受けることができます。所得税から還付を受けるための要件は次のようになっています。

 ・その前の年の借入残高の1％

・控除期間は10年間

・住宅ローンの最高額は4000万円以下

・引渡しから6カ月以内に居住していること

・床面積は50㎡以上

・中古住宅の場合は耐火建築物（マンションなど）築25年以内、それ以外の建築物20年

3000万円の融資残高があるから30万円返ってくる！？と思う人が多いようですが、所得税からの還付ですので所得税が10万円ならそれ以上になることはありません。
但し所得税から軽減しきれてない分は住民税から還付を受けることができます。一年間で控除してもらえる最高額は40万円です。なお低炭素住宅を取得した場合はこれが500万円まで引き上げられます。

 ローンを組んで住宅を取得した人の支払いが緩和されるように10年間という期間で所得税から軽減してもらえる制度です。親からの借入れではローンとして認められませんし、中古物件の場合は築年数に気を付けたほうがいいですね。
規定の築年数以上の築古住宅を購入する場合には別の方法で申告が可能になるケースがあります。詳しくは「その２」でご説明させていただきますね。

買い替えでローン減税する場合の注意点

現在住んでいる家を売却して、さらにローンを受けて次の家を購入する場合には初めて家を買う場合とは違う注意が必要です。
というのも今住んでいる家の売却で得た利益について3000万円までの控除を受けると、次にローンで購入した家についてローン控除は受けることができないからです。

例えば売却益が500万円得られた売却に対して、3000万円まではその利益について非課税になります。この非課税制度を利用しない場合は約100万円の譲渡益税を支払うことになります。 

でもこの500万円を頭金にして次に3000万円のローンを組んで家を購入する際、単純計算でも年に25万円の控除を10年間受けることができます。
但し、譲渡税につき特例を受けてしまうとローン控除の適用は受けられません。ローン向上では10年間で約250万円ですから100万円の譲渡益税を支払ったほうが結果的に節税になります。 

買い替えで次のローン控除額がいくらになるかの試算は所得やローン額によって変わってくるので、売却益についての申告をする前にある程度把握しておく必要がありますね。 

いかがでしょうか。住宅ローンと所得税減税の制度。少しでも多くの還付制度を利用してローンの返済期間の資金繰りが軽くなるようにしたいですね。参考にしてみてください。次回は築古の物件を購入して控除を受ける場合のお話しです。