古い家を売りたいんだけど、解体費用は誰が出すの？

不動産を売却しよう！と思ったりして見ても、古い家が建っている場合解体が必要ですよね？誰が解体費用を負担したらよいのか？を事例を踏まえてご説明致します。

１．売却計画に合わせて考える

２．物件の顧客像を掴む

３．解体費用の知恵

売却計画に合わせて考える

解体費用の負担について、売却計画の種類を理解しながら見ていきましょう。
既存建物のある物件を売却する際には、大きく分類して以下の４つの選択肢があります。

 　①買い取り業者に現状のままで売る（解体費用無し）

　　買い取り業者とは、自社で購入してくれる業者のことです。建売物件やアパート用地等の販売目的で査定される為、一般客向けに売る場合よりも査定額が低くなりますが、実際に購入してもらえる査定額で提示されます。この為、早く現金化することが必要な場合や、個人では買える人が限られてしまうような大きな土地物件等に向いています。

　②現状のままで一般客へ売る（解体費用無し・値引き対応）

建物が使える状態の場合は、購入者にとってリフォーム費用がかかっても高いと感じない価格設定（又は値引）が重要になります。
建物が使えない場合は、購入者は解体費用を考慮して検討することになりますので、解体費用がかかっても高いと感じない価格設定（又は値引）を想定するというのが一般的な方法です。

　③更地にして売る（解体費用有り）

古い建物が残った状態では、あまり物件の印象が良く映らない事が多いものです。
物件を見た際の印象は、購入意欲に大きく影響する部分ですから、更地にして見栄えを良くするのも有効な手段です。但し、更地にしても促販効果が期待できない場合もありますので、専門家との相談が必要です。事前に時間とコストがかかる為、時間的に余裕が無い場合には不向きです。建物をリフォームして売る（解体費用無し）

　④リフォームによって建物の印象は良くなりますが、リフォーム内容が顧客の趣味に合わない場合もあります。

中途半端なリフォームでは逆効果になることもあり、センスとコストのバランスが求められ、最も難易度が高い選択肢と言えるでしょう。
また、リフォームコストを物件価格に上乗せして売却する傾向がある為、市場のニーズを掴んでいないと割高な物件に見えてしまいます。

物件の顧客像を掴む

最もその物件を買う可能性の高い顧客像は、どんな世代や家族構成なのでしょうか？これは、そのエリアで顧客からの希望条件を蓄積している不動産業者に聞くのが一番です。
地域によって、「人気の小学校がある」・「地元愛が強い」等といった特殊な需要が存在することもあります。
不動産業者に市場ニーズをよく聞いて、可能性の高い顧客層に照準を絞り、解体費用についてどのような形態が好ましいか考えるのも大切なことです。
地元に住み続ける人が多い地域の為、注文建築（建替え）の需要が高いという情報が得られれば、更地にして売るという選択肢が有力候補になるかもしれません。
空き地にすると、「近所に売地がでたよ」といった口コミが発生し、それだけで宣伝効果が出ることもあるのです。

解体費用の知恵

売却物件を欲しがる人のイメージができたら、次はその人達が購入しやすい条件を考えて準備しておく必要があります。
解体費用と同等の値引き幅を想定しておくのも一つの策ですし、予め解体しておき、あまり値引きはしないという方法もあります。
ここでポイントとなるのは、解体費用を誰が負担するのが得なのかということです。解体費用は、業者によって数十万単位の差が出ることもあります。
これは、案件数や、産業廃棄物処理のコストの違い等によって、見積りに差が出る為です。
買い手は、解体費用を見込んで物件価格を検討しますから、買主の取得した解体見積りが高額の場合、物件価格から値引きしてほしいと考える額が大きくなる可能性があります。

例えば！、一般的な解体費用の相場が１２０万円だとして、売主側の見つけた業者が１００万円で解体できる業者だったとします。
買主は、売主に対して１２０万円の値引きを求めたくなるところですが、もし売主が解体を済ませていれば話は当然に変わってきます。値引き無しで売ることができれば、解体費の差額（２０万円）だけ売主の利益を増やす効果があるわけです。

まとめ

売主の負担で解体を行う場合、解体費用が安ければ安い程、差益が出やすくなります。
一般的な相場よりも安い業者を知っていれば、売主側で解体したほうが得になるケースもあるでしょう。専門家と相談しながら、賢く売却戦略を練りましょう。