住宅購入予定者必見！ 成功するマイホーム選び ③ 住宅ローンとエリアの選び方
マイホームの資金計画から引き続き、今回は、住宅ローンの予備知識をメインに、購入エリア選定の考え方についてもご紹介していきたいと思います。
- ローンシュミレーションのコツ
- 住宅ローン審査とタイミング
- 銀行選びのポイントは？
- 購入エリアの選定について
ローンシュミレーションのコツ
信頼できる住宅営業担当者が見つかるまでの間は、インターネットで借入可能額を調べて参考にするのが一番手軽な方法になります。
そこで、ローンシュミレーション利用時は、以下のコツを覚えておきましょう。
1.完済年数に注意する
返済期間は３５年まで設定できますが、現在の年齢から定年までの年数を想定して入力することが望ましいです。
繰り上げ返済をすれば完済は早まるものの、定年を超える計画は避けたいところです。
2.金利方式の選択
「元利均等式」を選んでおきましょう。
毎月の支払額が安定している為、当初の資金計画として利用するのに適しています。
※元金均等式（当初の返済額が高額だが、金利コストは減る）
※元利均等式（毎月同じ返済額だが、金利コストは減らない）
3.ボーナスについて
ボーナス時併用という支払方法の選択がある場合については、「ナシ」で試算しておきましょう。
※毎月の返済だけで返済可能な資金計画で始める。
住宅ローン審査とタイミング
住宅ローンは、誰もが必ず利用できるわけではありません。
一定の勤続年数や年収が必要ですし、現在の借入状況等、様々な事情で借入不可となるケースがありますので、実際には事前審査をするまで安心できないものです。
車のローンは勿論のこと、カードローンや学資ローン等も、現在の借入対象に含まれます。
残債関連で特に注意が必要なのは、保有しているクレジットカードの枚数と滞納の有無です。
クレジットカードのキャッシング枠 ＝ 借入額とみなされますので、複数枚となると・・
また、カード枚数や使用状況によって借入可能額が減額され、最悪の場合は不承認になることもあります。
車のローンも、月々の返済金額が多いので、思うより大きな借入とみなされますので、注意が必要です。
審査結果は、書類提出から５営業日以内で出てくることが殆どですが、ノンバンク系の銀行は１箇月以上かかる場合もありますので、かなり時間に余裕が必要な点に注意してください。
事前審査が承認された場合、金融機関から借り入れ条件等が記載された通知書が発行されます。
事前審査が通ると、感覚的な目安として８０～９０％の確率で融資が受けられる状態まで進んだといったところです。
事前審査は、住宅営業マンと相談し、なるべく早いタイミングで行っておくのが理想です。
ローン事前審査に求められる必要な書類
太字項目は予め 準備をしておくと良いでしょう。
□事前審査の申込書（有力な借入先候補から取得して記入）
□源泉徴収票の写し（自営業の場合は確定申告書３期分）
□本人確認書類（免許証等）
□勤続年数を確認できるもの（保険証等）
□残債証明（現在借入がある場合）
□購入予定物件の販売図面 （住宅営業に依頼）
□購入予定物件の謄本・公図・測量図の写し （住宅営業に依頼）
銀行選びのポイントは？
銀行選びは、事前審査を依頼する段階で終えておくのが理想です。
事前審査は、審査を行った銀行だけでしか効力が無い為、もしも違う銀行を使いたくなった場合は、また審査をし直さなくてはなりません。
時間的なロスも発生しますし、融資先によって希望する融資額が出ない事もありますので、最初の選別が非常に大事なポイントです。
一般的に、金利が高い銀行は審査が通りやすく、金利が安いと審査が厳しくなります。
また、事業規模の小さい銀行は、顧客数を増やしたいと考えている為、審査条件が緩めになりがちです。（但し、金利はそれほど良くない事が多い）
当然ながら、銀行選びで一番重要なのは金利が低いことであり、それを最も実現できるのはメガバンクやノンバンクであることが多いです。
繰り上げ返済の利便性や、事務手数料等を比較し、今後の使い勝手を考慮しておくのも賢い選び方です。
勤め先のメインバンクで金利優遇が高くなる場合もありますので、交渉してみても良いと思います。
購入エリアの選定について
購入エリアは、購入予算の他、交通の利便性・日当たり・学区等で決定することも多いと思いますが、ここで考えてみていただきたいのは、まだ気付いていない「本当のニーズ」についてです。
現在は、何よりも日当たりを重視したいと考えていても、それが貴方の家族全体で考えると最優先事項ではなくなるかもしれません。
ご主人やお子さんの通勤・通学経路の変化、両親の介護、出産による変化等、将来起きる重要な可能性を見落としていないでしょうか？
ついつい現在の家庭状況で判断してしまいがちですが、10年先、20年先の家庭の状況も少し考えてみると
もしかすると、日当たりよりも重要な事があるかもしれません。
本当のニーズが見つかると、希望条件の優先順位が変わり、購入エリアにも変化が生じる事があります。
各々の家庭にとって、長期的に最も重要なのはどんな条件なのかを様々な視点から考え、予算と照らし合わせながら購入エリアを選定してみてください。
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