不動産チラシどうみるの？　⑩　　土地区画整理事業・住宅性能評価制度・フラット３５

土地区画？住宅性能評価制度？フラット35が使えないことがあるのかな？

物件により様々な聞きなれない言葉が記載されてたりするので、ご説明します！

1.土地区画整理事業の区域内だと何か問題があるの？

2.住宅性能評価制度って？

3.フラット３５が使えない物件とは？

土地区画整理事業の区域内だと何か問題があるの？

土地区画整理事業とは、街並みが整備されていない地域に、新たに道路や公園等を計画的に作ることを指定された地域です。
道路が細かったり、隣家と近すぎると、消火活動や救命活動も行いにくい為、整備は大きな役割を果たします。
区画整理事業が完了している場合は問題ありませんが、これから整備していく地域の場合には工事期間や換地処分（かんちしょぶん）について注意が必要です。
将来的に立ち退きを伴う事業計画の場合には、注意が必要になります。

換地処分

とは、土地区画整理地域に居住者（土地所有者）がいる場合に、「換地」や「仮換地」という形で、区画整備後に代わりの土地を与えることです。
全ての区画整理が終わるまでは、「仮換地」という名称にしておき、何事も無く工事が終われば、結局その土地（仮換地）が換地として確定するケースが多いです。
最終的に立ち退き前の土地と価値が同じになるように換地されますが、金額的調整が必要な場合には清算が行われます。

住宅性能評価制度って何？

住宅性能評価制度とは、法律に基づいた基準で物件を評価できるようにするための制度です。（住宅の品質確保の促進等に関する法律）
建物の「設計」・「建設」の二種類の性能について、証明書を発行する制度です。
設計については、『設計性能評価』と言い、建物の計画段階での住宅性能を評価したものです。
建物については、『建設性能評価』と言い、完成した建物の性能がどのような基準であるかを評価しています。
どちらの性能評価も、３２のチェック項目において３点満点の等級評価が付きます。
評価証明書が交付された物件は、トラブルが生じたときに迅速に解決できるように、指定住宅紛争処理機関（各地の弁護士会）に処理を依頼することができます。
また、地震保険料の割引が受けられることや、売却時に証明書に基づいた記載ができることも大きなメリットです。

住宅関連の保証や認定制度には、性能評価以外にも色々とあります。
地盤についての保証（地盤２０年保証等）や、長期優良住宅認定制度、低炭素建築物認定制度、建築物省エネルギー性能表示制度等、近年では基本性能だけでなく住宅の省エネ能力に的を絞った認定制度が増えてきています。

フラット３５が使えない物件とは？

フラット３５は借入期間の長い金融商品ですから、お金を貸す側としては、担保となる建物は「長持ちする物件でなければ困る」という事情があります。
この為、フラット３５での融資を受けたい場合、建物の適合証明というものが必要になります。
適合証明とは、指定検査機関の建物検査をクリアし、一定の水準以上の建物であることを証明した書類です。
簡単に言えば、長持ちする住宅である合格証です。この適合証明が取得できない物件は、フラット３５を使う事ができません。

フラット３５での融資を受ける場合は、なるべく早い段階で適合証明書を交付してもらう必要があります。
多くの場合、発行手続きは売主が代行してくれますが、適合証明の取得費用を別途費用とする場合がありますので、事前に確認しておくと良いでしょう。

また、フラット３５の種類によって検査基準が多少異なることにも注意しましょう。
フラット３５には、「フラット３５Ｓ」という商品があります。（２０１６年１１月現在）
フラット３５Ｓは、通常のフラット３５よりも融資条件が優れている為、適合証明の検査基準が少し厳しくなっています。

チラシに『フラット３５適合』等と記載されている物件は、適合証明を交付してもらえる基準を満たしている物件であることを示していますが、どのタイプのフラット３５を利用できる物件なのかは、個別に確認しておきたいポイントです。

今回のまとめ

◆土地区画整理事業区域は、住みやすく綺麗な街並みになる場所。

◆住宅性能評価は、住宅の公的な通知表のようなもの。

◆住宅性能評価には、設計性能評価と建設性能評価の２種類がある。

◆評価制度や認定制度の証明付物件には、様々なメリットがある。

◆フラット３５には、適合証明が必要。

◆融資条件が良いフラット３５商品は、建物の適合証明の基準が厳しい。

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